Рынок коммерческой недвижимости Приморья: новая реальность

Рынок коммерческой недвижимости в Приморском крае переживает серьёзные изменения. По оценкам экспертов, речь идёт не о временном спаде, а о глубокой трансформации: одни форматы уходят, другие набирают силу. При этом динамика заметно различается между Владивостоком и остальными территориями края.

Как пояснил управляющий партнёр компании «Этажи» Евгений Рябко, клиенты стали гораздо дольше принимать решения. При активной работе по продвижению объектов число реальных сделок сократилось примерно на треть. Потенциальные арендаторы сейчас скрупулёзно оценивают риски, и период «выжидания» заметно удлинился, пишет konkurent.ru.

На место небольших магазинов всё чаще приходят федеральные сети, пункты выдачи заказов маркетплейсов и салоны премиум‑сегмента. По словам руководителя направления коммерческой недвижимости ООО «Центр недвижимости „Абрис“» Вячеслава Шина, рынок смещается в сторону логистики «последней мили» и гибридных форматов, объединяющих онлайн и офлайн.

Эксперты выделяют три ключевых фактора давления на малый бизнес. Во‑первых, логистика: доставка товаров из центральной части России существенно повышает себестоимость — транспортные издержки могут достигать 30 % от стоимости продукции. Во‑вторых, кадровый дефицит: найти линейный персонал стало крайне сложно, а зарплатные ожидания кандидатов дополнительно увеличивают нагрузку на бюджет. В‑третьих, ставки аренды: индексация собственниками приводит к тому, что небольшие форматы вроде «магазина у дома» не могут обеспечить необходимый оборот.

Параллельно меняется и структура спроса. Федеральные ретейлеры активно борются за локации и готовы платить высокие ставки — от 2000 руб./кв. м. При этом на рынке наблюдается парадоксальная ситуация: сотни объявлений о сдаче небольших помещений (20–80 кв. м) соседствуют с минимальным интересом к ним. Причина — сдвиг потребительского поведения из‑за роста популярности маркетплейсов.

В то же время сохраняется устойчивый спрос на качественные площади от 300 до 1000 кв. м и более. Такие объекты должны отвечать строгим требованиям: высокие электрические мощности (от 50–100 кВт), удобные подъездные пути, собственная парковка. Как отметил партнёр бюро недвижимости «Дом_Земля_Квартира» Максим Добровольский, особенно востребованы помещения свободного назначения — они дают бизнесу гибкость при адаптации пространства.

За пределами Владивостока ситуация заметно сложнее: бизнес сворачивается, помещения подолгу простаивают, а содержание объекта нередко «съедает» большую часть арендного дохода. Например, при ставке 700 руб./кв. м расходы на отопление помещения в 80 кв. м могут превышать 20 тыс. руб. в месяц — это делает владение активом экономически невыгодным.

Среди перспективных направлений аналитики называют туризм (апарт‑отели, гастрономические кластеры), автомобильный сектор (дилерские центры, склады запчастей, сервисы) и инфраструктурные проекты, меняющие транспортные потоки. При этом рынок становится более прагматичным: ценность объекта всё чаще оценивают не по локации самой по себе, а по способности генерировать стабильный денежный поток.