Юристы в Мурманске объяснили риски нового закона о «роскошном» жилье банкротов

Мурманск. 15 апреля. NewsRoom24.ru - Подготовленный Минюстом законопроект о продаже «избыточного» единственного жилья при банкротстве затронет и жителей Мурманской области: в регионе уже активно применяется процедура списания долгов через суд, а квартиры должников регулярно выходят на торги. При этом местные юристы подчёркивают, что под риск, как правило, попадает не типовое жильё мурманчан, а объекты, которые по площади, локации и уровню комфорта заметно выходят за рамки разумных потребностей семьи.

Поправки в закон о банкротстве разработаны во исполнение решений Конституционного суда и разъяснений Верховного суда. Суд сможет включать единственное жильё должника в конкурсную массу, если его характеристики — площадь, расположение, уровень отделки, архитектура и техническое оснащение — явно выходят за рамки разумно необходимого для обычного проживания. При этом новый механизм распространяется только на случаи, когда у банкрота нет другого имущества, достаточного для расчётов с кредиторами.

Продать такое жильё разрешат лишь при соблюдении двух ключевых условий. Во‑первых, прогнозируемая выручка от сделки должна позволить существенно удовлетворить требования кредиторов. Во‑вторых, этих средств должно быть достаточно, чтобы приобрести должнику замещающее жильё в том же населённом пункте, отвечающее нормативам и обеспечивающее «достойный образ жизни» семьи с учётом работы, учёбы детей и состояния здоровья. Если на торгах цена опустится до уровня, при котором нельзя одновременно купить новое жильё и заметно погасить долги, продажу прекращают, а недвижимость остаётся за должником.

Торги планируется проводить в формате публичного предложения с поэтапным снижением цены. В случае успешной реализации замещающую квартиру или дом в том же районе приобретает либо кредитор с компенсацией из конкурсной массы, либо финансовый управляющий за счёт вырученных денег. До момента оформления нового жилья право собственности на прежний объект за должником сохраняется, а сам банкрот сможет предлагать варианты, участвовать в осмотре и подписании документов по замещающему жилью.

Юристы напоминают, что сейчас единственное жильё гражданина, не находящееся в ипотеке, защищено исполнительским иммунитетом, закреплённым в статье 446 ГПК РФ. Конституционный суд ещё в 2021 году допустил исключения для «избыточных» и «роскошных» объектов при условии предоставления должнику другого жилья в том же населённом пункте. Эксперты подчеркивают, что цель новой конструкции — ограничить злоупотребления, когда собственники элитной недвижимости через банкротство списывали крупные долги, сохраняя дорогие квартиры или дома.

По оценке ряда специалистов, для владельцев типового жилья в обычных спальных районах риски минимальны: механизм ориентирован прежде всего на объекты, чьи параметры заметно превышают средние потребности — по площади, классу дома и локации. В то же время юристы предупреждают о возможных спорных ситуациях: понятия «разумно достаточных потребностей» и «достойного образа жизни» остаются оценочными, поэтому законопроект нуждается в дополнительной детализации критериев и привязке к рыночной, а не кадастровой стоимости недвижимости, чтобы защитить добросовестных должников.

Напомним, что В Мурманске разъяснили порядок компенсации при расселении аварийного жилья