Изменения в Жилищном кодексе по управлению многоквартирными домами коснулись нижегородцев

Как сообщает пресс-служба Управления Роспотребнадзора по Нижегородской области, в Управление поступают письменные обращения и звонки по телефону «горячая линия»  по вопросам, связанным с управлением многоквартирными домами, вновь построенными по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

В Жилищный кодекс РФ внесён ряд изменений по вопросам управления многоквартирными домами.

19 апреля вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 г. № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Вышеназванный закон изменяет порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации и вносит ряд поправок в порядок взаимоотношений собственников помещений многоквартирных домов с застройщиком.

Согласно ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, органы местного самоуправления должны провести конкурс по отбору управляющей компании (далее - УК), предварительно разместив соответствующее уведомление в сети Интернет.

Открытый конкурс по выбору УК проходит не позднее, чем через 40 дней с момента публикации. О результатах конкурса органы местного самоуправления извещают лиц, принявших помещение от застройщика (собственников помещений) в течение 10 дней. После чего собственники помещений должны заключить договоры управления многоквартирным домом управляющей организацией, победившей в конкурсе.

Договор может либо составляться с каждым по отдельности, либо с группой лиц, составляющей более половины от их общего числа, выступающей в качестве одной из сторон по договору. До заключения договора управления многоквартирным домом управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключён договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Ранее было предусмотрено, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Уточнены срок заключения договора управления многоквартирным домом и условия предоставления финансовой поддержки за счёт средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Кроме того, установлены правовые основания внесения квартплаты застройщику до заключения договора управления многоквартирным домом. Сейчас на основании п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ у лиц, принявших от застройщика жилое помещение, возникает обязанность вносить плату за помещение и за коммунальные услуги. По общему правилу эти средства должны поступать в управляющую организацию.

Однако ЖК РФ предусматривает случаи, когда функцию управления многоквартирным домом может осуществлять сам застройщиком. Таким образом, существует вероятность возникновения ситуации, когда застройщик обязан осуществлять управление многоквартирным домом, обеспечивать его содержание и текущий ремонт, но не имеет правовых оснований для взимания платы.

Вновь вступившим законом № 38-ФЗ данная неопределённость устранена. Установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна будет поступать застройщику, осуществляющему управление многоквартирным домом, даже если с ним не заключён соответствующий договор. Если лица, принявшие жилое помещение от застройщика, или сам застройщик, заключили договор с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, плату за жилое помещение и коммунальные услуги следует перечислять такой управляющей организации.

Внесены изменения в Закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В случае необходимости получения финансовой поддержки за счёт средств Фонда, регионы должны обеспечить составление графиков работ по формированию и государственному кадастровому учёту земельных участков под многоквартирными домами на период до 01.01.2016 г. Работы не проводятся под аварийными или подлежащими сносу многоквартирными домами.

В ходе рассмотрения обращений потребителей, материалов, поступивших от других контролирующих и надзорных органов, проводится анализ договоров долевого строительства многоквартирных домов, и нередко выявляются условия, ущемляющие права потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Например, согласно пункту договора об участии в долевом строительстве жилого дома заключённого с потребителем, дольщик пропорционально получаемой доли, компенсирует Застройщику понесенные им затраты на управление, техническое обслуживание, санитарное содержание, коммунальные услуги, иные затраты по эксплуатации жилого дома, в котором расположена квартира с момента подписания Разрешения на ввод дома в эксплуатацию и до момента передачи жилого помещения Дольщику в соответствии с договором приема-передачи квартиры, что противоречит действующему законодательству по следующим основаниям.

Согласно пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Фото: http://inoe.name/.

18+