Риски при долевом строительстве снижаются до нуля

С 1 июля застройщики не имеют права привлекать деньги на долевое строительство; они должны будут продавать квартиры через банковское сопровождение или счета эскроу. Разобраться в новой схеме Newsroom24 помогла Екатерина Чиркова, заместитель директора департамента по работе с клиентами корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие».

Суть отношений по эскроу и в России, и в остальных странах одна и та же: стороны выбирают третье лицо – независимого эскроу-агента, которому поручается депонирование определенного имущества в обеспечение обязательства должника перед кредитором. В случае наступления оговоренных в соглашении условий депонированные средства перечисляются кредитору или указанному им лицу. Как правило, предусматривается, что депонент не вправе распоряжаться депонированным имуществом в течение срока действия договора. И главное, переданные в эскроу средства обладают иммунитетом от взыскания, что делает эскроу удобным и надежным инструментом расчетов практически в любых отношениях. Особенности счетов эскроу, предусмотренных поправками в Закон №214-ФЗ, указаны в статье 15.5 новой редакции Закона:

Эскроу-агент – только уполномоченный банк, срок условного депонирования – не может более чем на 6 месяцев превышать срок ввода объекта в эксплуатацию согласно проектной декларации, средства со счета можно направлять в том числе на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, кредитовавшему застройщика, проценты на сумму средств на эскроу-счетах не начисляются, а вознаграждение эскроу-агенту не выплачивается, есть дополнительные, помимо ГК РФ основания прекращения договора счета эскроу, связанные с правом дольщика на односторонний отказ от ДДУ – например, если застройщик лишился права привлекать средства дольщиков, или не исполнил обязательства по кредитному договору с финансирующим банком, или в отношении него начаты процедуры банкротства/ликвидации, и т.п. Типовая форма договора счета эскроу в Банке была утверждена еще в августе 2017 года, в настоящее время корректируется с учетом правок принятых ФЗ. Ожидаемый срок подготовки – в течение июля текущего года.

Срок переходного периода, в течение которого застройщики должны перейти на модель эскроу при привлечении средств дольщиков установлен до 01.07.2019г. Застройщики, которые получили разрешение на строительство до 01.07.2018, должны будут в течение 2 месяцев открыть специальный счет в банке и тоже проходить банковский контроль операций – правда, в «усеченном» варианте – лишь по перечню прямо запрещенных операций, которые специально конкретизированы в ФЗ.

Застройщики, которые получили разрешение на строительство после 01.07.2018 и первый ДДУ зарегистрировали до 01.07.2019, могут не использовать счета эскроу, но их операции будут подлежать контролю со стороны банка по «полному циклу», для чего Правительство по согласованию с Центробанком утвердит состав документов по каждому из порядка 20 видов разрешенных операций.

Поправками предусмотрены также гарантии дольщикам в случае банкротства уполномоченного банка – эскроу-агента: в этом случае они могут рассчитывать на возмещение от АСВ в сумме до 10 млн. руб. Остальные изменения связаны с уточнением порядка взаимодействия застройщика с контролирующими органами через ЕИСЖС, а также предусматривают определенные послабления для застройщиков, реализующих проекты комплексной застройки (там не применяется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство»), и крупных групп компаний застройщиков (для тех, кто составляет отчетность по МСФО – размер текущих- административных расходов может быть до 20% от проектной стоимости строительства, против 10 % у остальных застройщиков).

Напомним, в России запретили продажи строящегося жилья.

Также напомним, что объем ввода жилья в Нижегородской области увеличился почти на 6%.

18+