NewsRoom24 18 декабря 2017 12:25 16 +

Если продавать готовое жилье, никаких обманутых дольщиков не будет – Челомин

23.11.2017 08:40
Если продавать готовое жилье, никаких обманутых дольщиков не будет – Челомин
В настоящее время в Нижегородской области насчитывается 16 проблемных объектов долевого строительства.
Нижний Новгород. 23 ноября. NewsRoom24.ru -

Проблема обманутых дольщиков в Нижегородскую область стоит довольно остро. Министерством строительства и ЖКХ РФ проблемными в регионе признаны 16 объектов долевого строительства. В настоящее время руководство региона и депутаты областного парламента активно ищут пути выхода их сложившейся ситуации. О том, как можно избежать появления обманутых дольщиков, NewsRoom24 беседует с экс-министром строительства области (ныне – главой фонда капремонта многоквартирных домов региона) Владимиром Челоминым.

- Владимир Николаевич, почему проблема обманутых дольщиков никуда не исчезает, несмотря на ужесточение федерального законодательства в сфере долевого строительства? Может государство закручивает не те «гайки»?

- При той системе, которая сегодня существует в строительстве, обманутые дольщики были, есть и будут появляться. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» достаточно не плохой. Он четко регламентирует, что каждый, кто участвует в долевом строительстве, должен заключить договор долевого участия, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. На практике же все застройщики разные и ситуации тоже разные.

Есть застройщики, которые получив земельный участок, но, еще не оформив разрешение на строительство, начинают собирать деньги дольщиков. На этом этапе они демпингуют так, что народ бежит к ним с закрытыми глазами. Но если средняя цена одного квадратного метра по региону боле 50 тысяч рублей, то он не может стоить 30 тысяч рублей. Ну не бывает таких цен. А люди, зная, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, все равно бегут, понимая, что, в крайнем случае, они выйдут с транспарантами, перекроют дороги и государство их не бросит.

Есть застройщики, которые получив деньги дольщиков, начинают тратить их на свои нужды. В этом плане серьезного контроля пока не налажено. Хотя по логике вещей должно быть так: если ты начинаешь принимать деньги дольщиков, эти деньги пока не твои, это деньги людей, значит, их надо вкладывать в строительство, а не тратить на свои цели. И не вкладывать в строительство ранее начатых объектов, как это делали небезызвестные московские застройщики, создавая таким образом пирамиду. В итоге пирамида лопнула, и сейчас все это дело выплыло. Но так не делается, так работать нельзя.

Каждый застройщик должен понимать: если ты пришел на рынок и хочешь жульничать, значит  рано или поздно закон в лице следственных органов и прокуратуры тебя настигнет. Если ты воруешь деньги, то рано или поздно за эти деньги придется отвечать.

К сожалению, рынок сегодня настолько не предсказуем, что проблемный объект по независящим от него причинам может появиться даже у добросовестного застройщика. Застройщик получил разрешающие документы, выходит на площадку, а жители соседних домов встают и говорят: мы не дадим строить. Начинаются долгие судебные разбирательства, а застройщик уже взял первых дольщиков. А могут быть просто инициативные группы, преследующие свои цели – получить с застройщика энную сумму денег за то, чтобы они не мешали ему работать. И таких групп немерено. Везде, на каждом этапе появляются структуры, у которых одна цель - заработать, независимо ни от чего, не учитывая интересы людей. Отсюда и проблемы.

Я полностью согласен, что государство сегодня наверное не те «гайки» закручивает, если нет эффекта. Если нет результата, значит, надо остановиться и проанализировать, что делается не так.

- Исправит ли ситуацию с обманутыми дольщиками заработавший в 2017 году Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

- Разговор о необходимости создания этого фонда, который пришел на смену механизму страхования ответственности застройщиков, шел последние 1,5 года. Фонд будет формироваться за счет того, что застройщики будут перечислять в него 1,2% стоимости каждого договора долевого участия. В перспективе этот фонд должен полностью решить проблему появления обманутых дольщиков.

Но ведь туда платят и будут платить только те, кто не имеют проблем с обманутыми дольщиками. И средства этого фонда предназначены для достройки только вновь появляющихся проблемных объектов. Достраивать за счет его средств уже существующие проблемные объекты мы не имеем права. С другой стороны, у нас есть компенсационные фонды СРО. Почему мы их не используем для достройки проблемных объектов, если застройщик или подрядчик состоит в СРО? У нас уже есть солидный финансовый пласт, который можно использовать, а мы создаем еще одну структуру.

- Реально ли когда-нибудь окончательно решить вопрос с появлением обманутых дольщиков? Каким образом это можно сделать?

- Давно поднимается вопрос о том, что, наверное, надо прекращать долевое строительство и переходить к продаже готового жилья. Недавно Президент РФ Владимир Путин дал профильным министерствам поручение проработать возможность плавного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию с помощью банков. Если будет продаваться только готовое жилье, никаких обманутых дольщиков никогда не будет, потому что самих дольщиков не будет.

За границей продают исключительно готовое жиль,  и там нет никаких обманутых дольщиков. Причем они сдают комплексами, и у них ресурсники стоят в очередь, чтобы бесплатно их  подключить, а потом за счет тарифов компенсировать предоставление услуги. У нас это с точностью до наоборот: тарифы растут каждый год несмотря ни на что,  и ресурсники не заинтересованы в подключении новых абонентов. Думаю, рано или поздно и в нашей стране ситуация поменяется. Конечно, не без вмешательства государства.

- Есть ли у перехода к продажам готового жилья минусы?

- В целом идея правильная. С одной стороны, продажи готового жилья дадут гарантии покупателям. Но с другой стороны, мы еще больше монополизируем строительный рынок. Получится, что девелоперами будут выступать крупные олигархические структуры, имеющие финансовый ресурс или выход на банковские структуры, для того, чтобы получить деньги на стройку. А у подрядных организаций, которые будут непосредственно строить, рентабельность будет минимальной – 3-5%. На такую рентабельность строительные компании не могут развиваться. Поэтому это палка о двух концах.

Кроме того, при сегодняшних процентных ставках по кредитам переход к проектному финансированию повлечет за собой рост цен на первичном рынке. Цены и так уже зашкаливают. А если спрос вообще упадет, рынок может встать. Поэтому нужны серьезные перемены в банковской системе. Нужно ограничить аппетиты банков и снизить процентную ставку по кредитам для застройщиков.

- Почему региональные власти оказываются крайними при решении проблем обманутых дольщиков?

- Я уже говорил, что люди просто, не думая, идут на заявленные застройщиками низкие цены, потому что знают – власть защитит их при любом раскладе. И власть действительно идет на это, потому что у любой власти всегда впереди выборы. А за спиной – рвущиеся во власть, которые обещают обманутым дольщикам решить все их проблемы за один день, как только они к ней придут. Мы это проходили – это бред полный, так просто эту проблему не решить. Но решать ее все равно придется. У нас есть шлейф из пяти- и даже десятилетних обманутых дольщиков, по которым надо принимать кардинальные меры. И регион не сможет самостоятельно сделать это без помощи федерации.

- Получается, что проблему обманутых дольщиков приходится решать тем, кто не виноват в ее создании. Застройщик выходит сухим из воды?

- Застройщик не участвует в процессе достройки проблемного объекта. Но им  занимаются правоохранительные органы. Люди деньги отдали, значит, у застройщика эти деньги где-то есть. Деньги же не испаряются, поэтому надо найти, куда они ушли. И это прерогатива правоохранительных органов. Ни власть, ни дольщики сделать это не могут

- Есть ли у дольщиков механизмы влияния на застройщика?

- Когда дом строится, влияние дольщиков на застройщика минимальное. Хотя инициативные группы могут контактировать с застройщиком и контролировать строительство, это практикуется. Когда же застройщик самоустранился, отключил телефоны и его невозможной найти, надо искать варианты, как достроить объект. Но контакт дольщиков с властью должен быть не на уровне скандалов, провокаций и размахиваний плакатами, а на уровне партнерских отношений. Я всегда говорил: власть в лице министерства строительства всегда на стороне граждан. И министерство ищет варианты, но по мановению волшебной палочки эти вопросы не решаются.

В конце концов, никого не тащили за руку подписывать договор долевого участия в строительстве конкретно с этим застройщиком. Мы всем четко говорили – прежде чем подписать договор, проверьте в Росреестре. Есть неуверенность – обратитесь в министерство строительства области, там дадут официальную информацию о том, какое состояние у данного застройщика. А дальше делайте вывод.

- Во многих регионах, в том числе в Нижегородской области, ряды обманутых пополнили дольщики, жилье которых строилось по программе «Жилье для российской семьи». Почему программа, которая должна была решить «квартирный вопрос» не очень обеспеченных людей, наоборот, создала для них дополнительные проблемы?

- В целом программа «Жилье для российской семьи» в Нижегородской области работает. «ЭкоГрад» практически первый в России сдал квартиры в Новинках – прекрасное жилье по хорошей цене, никаких проблем у людей не было. «Жилстрой-НН» строит «Корабли» в Сормово. По результатам торгов цена квартир в них для участников программы снизилась с 35 до 26 тысяч рублей за квадратный метр.

Что касается «Новинки Smart City», то мы их не брали, но они прошли отбор и попали в последний вагон. Они вошли в программу с объемом примерно на 10 тысяч квадратных метров. Но у них же там вся площадка начата, порядка 20 домов застроено. «Коробки» стоят, но ни один из домов не достроен и не введен в эксплуатацию.

Единственное, что погубило эту программу – неисполнение обязательств федеральным правительством. Первоначально, когда заключались соглашения субъектами и федеральным правительством в лице АИЖК, федеральный центр брал на себя обязательства компенсировать застройщикам затраты на коммуникации в размере 4 тысячи рублей за каждый квадратный метр построенного им жилья. Но застройщики этих денег не получили и уже никогда не получат.

Сегодня надо помочь отдельным категориям, в первую очередь бюджетникам, тем, кто работает в сфере медицины, образования, решить свой квартирный вопрос. Пускай зарплаты у врачей и учителей небольшие, но они должны быть уверены, что рано или поздно они смогут построить свою собственную квартиру. Для этого надо искать механизмы. Поэтому регионы готовы участвовать в этой программе и дальше. Но я всегда говорил и говорю: если мы готовим государственную программу, если в ней должно быть четко прописано, кто за что отвечает. Те лозунги, которые провозглашает федерация, должны быть подтверждены реальными шагами, тогда и на местах никаких проблем не будет.

Автор: Ирина Власова

Вопрос-Ответ (3)

Ветлужанин  /  07.12.2017  /  16:40
Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0     Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0

Редакция - почему удаляете комментарии ранее размещённые ! Ответить


Юрий Яценко   /  11.12.2017  /  11:54
Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0     Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0

Можно использовать такую форму как депозит: будущий покупатель вносит депозит в банк под будущее жильё, под этот депозит застройщик получает кредит или банковскую гарантию. Депозит будет раскрыт или передан застройщику после получения документов на квартиру, после регистрации в Росреестре. Это оговаривается в договоре. При этом проценты по депозиту получит застройщик, это понизит проценты по кредиту, а значит и стоимость жилья. Если в течении определённого срока застройщик не построит, то по истечении оговорённого времени депозит может быть забран вносителем с процентами. Тем самым застройщик будет стремиться сдать жильё в срок и получить деньги. Ответить


Ветлужанин  /  12.12.2017  /  13:37
Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0     Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0

Грамотно Юрий . Ответить


архив новостей

27282930123456789101112131415161718192021222324252627282930311234567
ПнВтСрЧтПтСбВсПнВтСрЧтПтСбВсПнВтСрЧтПтСбВс




Управление Росреестра по Нижегородской области
В Управлении Росреестра по Нижегородской области 18...
15.12.2017 16:29:57
Еще в рубрике