Поиск по сайту
Подробно
30.11.2015 13:43

Строительный рынок на пороге перемен

Строительство жилья невозможно без средств дольщиков, доступ к которым сегодня ограничен.
Нижний Новгород. 30 ноября. NewsRoom24.ru -

Нижегородским застройщикам пришлось столкнуться с целым рядом сложностей после вступления в силу с 1 октября 2015 года изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в части ужесточения требований к страховым компаниям, которые вправе страховать гражданскую ответственность застройщиков за неисполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве. Нижегородские застройщики, входящие в ассоциацию «Объединение нижегородских строителей», обсудили их на форуме «Строить и жить: новый опыт, новое качество», организованном ассоциацией «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) и прошедшем 19 ноября.

В соответствии с действующим законодательством в настоящее время застройщики не могут заключить договор долевого участия в строительстве с дольщиком без договора страхования своей гражданской ответственности или поручительства банка.

Как пояснил NewsRoom24 президент Ассоциации «Объединение нижегородских строителей» Дмитрий Кузин, внося изменения в законодательство, регулирующее долевое строительство жилья, законодатель планировал создать финансовый инструмент, который позволял бы одновременно защитить дольщиков и завершать проблемные стройки без привлечения средств государства.

Изначально предлагаемый государством механизм по защите дольщиков имел три составляющие: поручительство банка за застройщика, страхование гражданской ответственности застройщика и вступление застройщика в Общество взаимного страхования. 

Удивительно, что банки, осуществляющие проектное финансирование и имеющие действенные рычаги воздействия на застройщиков, новая сфера деятельности не заинтересовала. Из-за недостаточной капиталоемкости внутрироссийского страхового рынка и отсутствия возможности перестраховать свои риски за рубежом крупные страховые компании не стремятся в этот бизнес. По оценкам застройщиков, «первая двадцатка страховых компаний просто отмолчалась». В свою очередь перестраховочные компании с осторожностью отнеслись к новому продукту, предложенному государством, и предпочли понаблюдать за ситуацией со стороны, а не изнутри.

Что касается Общества взаимного страхования застройщиков, являющегося единственной альтернативой коммерческому страхованию, риск несения субсидиарной ответственности за крупные федеральные строительные компании, такие как «СУ-155», оттолкнул от вступления в него небольших региональных застройщиков. К тому же закон ограничивает количество участников Общества взаимного страхования застройщиков всего 500 строительными компаниями.   

В результате на рынок страхования гражданской ответственности застройщиков вышли страховые компании, которые сами застройщики сегодня мягко называют «авантюрными». Они очень быстро исчерпали свои лимиты, и в игру вступил Центральный банк РФ, жестко ограничивший количество страховщиков.

В список, составленный ЦБ РФ, вошли всего 20 страховых компаний, соответствующих новым требованиям закона. Застройщики сетуют, что количество «одобренных» ЦБ РФ страховых компаний крайне мало. На практике же договоры страхования с застройщиками, по словам Дмитрия Кузина, заключают всего 4 – 5 страховых компаний. Остальные отказываются от заключения договоров страхования без объяснения причин. На самом деле, страховые компании ограничены в своих резервах и не могут удовлетворить заявки всех застройщиков жилья.

По мнению Дмитрия Кузина, разрабатывая и внедряя механизм защиты дольщиков, законодатель не сопоставил его с рынком: «Видимо не делался прогноз последствий и не взвешивались объемы участия, а сделать это можно было простой арифметикой». Участники рынка оценивают объемы ежегодно строящегося в России жилья в сумму около 3 трлн. рублей, а возможности страховых компаний возможно не превысят 200-500 млрд. руб. Налицо имеется разрыв между потребностями рынка и возможностями страховщика в разы; в том числе, из-за того, что строители обязаны страховать строящиеся объекты, а страховые компании этого по закону делать не обязаны.

Пока застройщики мечутся и выбирают приемлемый для себя вариант, сложившаяся ситуация обсуждается на уровне комитетов Государственной думы РФ, которые пытаются собрать информацию из регионов. В частности, нижегородским застройщикам предложено направить официальные обращения в адрес председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Николая Гончара с описанием сложившейся в регионе ситуации, названиями страховых компаний, отказывающихся заключать договоры страхования и причинами отказа. Застройщики жалеют, что у них нет письменных отказов от страховых компаний, которые они могли бы приложить к этому обращению.

Следить за ситуацией на местах должны органы исполнительной власти. Однако министерство строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области, по словам его руководителя Игоря Донато, еще изучает сложившуюся ситуацию и пока не имеет четкой программы действий.

По мнению участников рынка, если не заниматься этой ситуацией, она может привести к коллапсу на строительном рынке. По мнению Дмитрия Кузина, самым кардинальным решением могла бы стать страхования. «Но это ее выход, - тем не менее считает Дмитрий Кузин, - Дольщикам нужна защита, она придумана и она хорошо работает». Свои варианты решения вышеперечисленных проблем предлагают НОСТРОЙ и Министерство строительства и ЖКХ РФ.

 «НОСТРОЙ предлагает исключить обязанность страховать свою ответственность для застройщиков, соответствующих установленным нормативам финансовой устойчивости застройщиков», - рассказал NewsRoom24 вице-президент Ассоциации «Объединение нижегородских строителей» Александр Мешалов. НОСТРОЙ также предлагает создать по одному обществу взаимного страхования застройщиков в каждом федеральном округе при сохранении уже созданного единого Общества взаимного страхования застройщиков. А также дать им возможность при наступлении страховых случаев выступать в качестве технического заказчика и финансировать достройку проблемных объектов в целях исполнения обязательств своего члена перед дольщиками. А страховые компании, включенные в список ЦБ РФ, НОСТРОЙ предлагает обязать заключать договоры страхования с застройщиками по правилам и тарифам, установленным государством.

В свою очередь Министерство строительства и ЖКХ РФ предлагает заменить страхование гражданской ответственности застройщиков на страхование имущественных интересов участников долевого строительства, а также исключить общество взаимного страхования застройщиков как способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками. «Это, честно говоря, проблему не решает, - считает Дмитрий Кузин, - Застройщик должен указать дольщику, который не ориентируется, куда ему идти. На сегодняшний день дверь страхования для застройщиков закрыта. Точно также она будет закрыта для дольщиков. Что поменяется?».

Застройщики оценивают ситуацию, сложившуюся в настоящее время на строительном рынке, как критическую. Механизм долевого участия в строительстве является сегодня одним из основных механизмов реализации строительных программ в большинстве российских регионов и в том числе в Нижегородской области. Поскольку российский рынок жилищного строительства почти на 80% финансируется за счет средств, полученных от физических лиц по договорам долевого участия в строительстве, без средств дольщиков жилищное строительство в России продолжаться не может. А в результате изменений в законодательстве возможности застройщиков по привлечению денежных средств дольщиков оказались резко ограничены

Внося очередные изменения в действующее законодательство, государство планировало обеспечить дольщиков дополнительными гарантиями при приобретении жилья по договорам долевого участия в строительстве. На практике же это привело к массовым приостановкам строительства объектов осенью 2015 года и может повлечь за собой неисполнение обязательств по уже заключенным договорам долевого участия в строительстве.

«Борьба государства за непоявление новых обманутых дольщиков в сочетании с экономическим кризисом жестко бьет по застройщикам, - резюмирует Дмитрий Кузин. - Это может привести к тому, что завтра наши строители могут остаться без работы. Понятно, что у каждого еще есть определенный «жирок» - собственные средства, кредитные возможности, в конце концов. Но это все равно ненадолго. А если стройки остановятся, это уже серьезно».

Еще один вопрос, который пока еще обсуждается в полголоса – повышение страховых тарифов с большой долей вероятности приведет к повышению стоимости 1 кв.м жилья.

Что касается самих дольщиков, то их, по мнению застройщиков, сегодня не так-то просто обмануть, поскольку они стали «грамотными». Кроме того, исчезли такие механизмы, как некачественный документооборот у застройщика и неправильное заключение договоров долевого участия. Да и обмануть на строительном рынке, по словам застройщиков, можно только один раз. И все «обманщики», как заверяют застройщики, с него уже давно ушли. 

Застройщики не исключают, что если в самое ближайшее время на государственном уровне не будет найден разумный компромисс, уже в ближайшее время могут появиться многочисленные схемы привлечения средств граждан на строительство жилья в обход законодательства о долевом участии. По прогнозам застройщиков, это повлечет за собой снижение степени защищенности дольщиков и принесет убытки добросовестным застройщикам.

18+

Автор: Ирина Власова
Еще в рубрике
 
Текст сообщения*
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений